Mangaratiba vive nesta década uma encruzilhada urbana que não está apenas no fluxo de preços imobiliários ou na pressão por novos condomínios. Está no seu futuro como cidade viva ou como catálogo de casas vazias à beira do mar.
Dados demográficos recentes, a exemplo dos dois últimos censos do IBGE, demonstram que uma parte significativa da oferta imobiliária é de uso eventual ou temporada, muito maior do que residências ocupadas de forma permanente. Ao mesmo tempo, não se consolidaram políticas urbanísticas ativas para induzir o uso eficiente dessas áreas já urbanizadas.
O Plano Diretor municipal (Lei Complementar n.° 45/2017) traz um arcabouço tecnicamente alinhado com o que existe em cidades brasileiras modernas — ele autoriza instrumentos como o direito de preempção, outorga onerosa do direito de construir, consórcio imobiliário, transferência de direito de construir, EIV e ZEIS. Alguns desses instrumentos são fundamentais para promover habitação permanente, revitalizar áreas existentes e evitar expansão urbana descontrolada.
No entanto, eis que, até agora, a cidade não avançou na regulamentação e implementação desses mecanismos. Ou seja, temos o desenho de uma ferramenta poderosa, mas sem o aço necessário para moldar a realidade urbana.
Especialmente grave é o fato de não haver lei municipal específica sobre IPTU progressivo no tempo — um dos instrumentos mais eficazes para enfrentar a especulação imobiliária em imóveis ociosos. Sem ele, proprietários podem manter propriedades vazias por longos períodos sem custos adicionais crescentes, perpetuando a lógica de “cidade sazonal” e contribuindo para mercados imobiliários desequilibrados.
Do ponto de vista técnico, Mangaratiba tem espaço urbanizado capaz de absorver muito mais uso permanente (como em Muriqui, com áreas planas e menor risco de enchentes). Porém, a política urbana segue sendo mais reativa que proativa: autorizações top-down para loteamentos e condomínios, e poucos mecanismos bottom-up para revitalizar o tecido urbano existente. Isso aprofunda um ciclo que favorece a expansão sobre o vácuo urbano — e deixa de lado a cidade que existe e que poderia ser mais próspera, integrada e resiliente.
A solução passa por enfrentar de forma séria três desafios:
- Utilizar integralmente instrumentos urbanísticos do Plano Diretor — transformando autorizações em normas aplicáveis, com critérios transparentes, participação social e fiscalização efetiva.
- Criar e aplicar leis específicas sobre IPTU progressivo, uso alternativo de imóveis ociosos e limitações a usos exclusivamente sazonais, em sintonia com a função social da propriedade.
- Conforme as ZEIS, priorizar habitação permanente em áreas já urbanizadas, e estimular a ocupação de imóveis vagos por meio de incentivos fiscais, programas de arrendamento e parcerias público-privadas orientadas à revitalização.
É preciso evitar que Mangaratiba se transforme em uma ilha de casas vazias e serviços sazonais, gastando mais com expansão do que com qualificação urbana. Cidade que funciona é urbana. Funciona quando suas ruas têm moradores o ano inteiro, serviços ativos, economia diversificada e políticas que favoreçam uso adequado do solo. O Plano Diretor municipal tem bons instrumentos — agora é preciso transformá-los em prática, não em enfeite legal.
📊 Nota com Dados Quantitativos Específicos sobre Imóveis Sazonais em Mangaratiba (Censos 2010 e 2022):
➡ Mangaratiba teve 54,7% dos domicílios particulares permanentes classificados como “de uso ocasional”, ou seja, imóveis que não eram residência principal de ninguém na data da coleta — típico de casas de veraneio ou uso parcial. Esse valor coloca Mangaratiba entre os 20 municípios brasileiros com maior percentual dessa categoria, especialmente entre cidades litorâneas e turísticas.
➡ O município registrou 43.765 domicílios particulares permanentes no Censo 2022 (sendo a enorme maioria particulares permanentes), indicando um estoque imobiliário maior do que a população residente em muitos casos.
➡ Entre 2010 e 2022 a Costa Verde (incluindo Mangaratiba) registrou um aumento estimado de 38,8 % no número de edificações residenciais domiciliares, mesmo com crescimento populacional mais moderado (~13 % em Mangaratiba).
➡ No Brasil como um todo, os domicílios de uso ocasional alcançaram 6,7 milhões de unidades em 2022, após um aumento de cerca de 70 % desde 2010 — um movimento que reflete a expansão desse tipo de imóvel em muitas cidades turísticas e litorâneas.
🔹 54,7 % de uso ocasional em Mangaratiba é um percentual excepcionalmente alto, indicando que mais da metade dos imóveis não são utilizados como residência principal — fenômeno que contribui diretamente para os efeitos urbanos de “cidade sazonal”, baixa ocupação fora da temporada e desafios de oferta de serviços urbanos eficientes.
🔹 Comparado ao cenário nacional, onde o uso ocasional também cresce, Mangaratiba se destaca por sua relação muito acima da média geral dos municípios brasileiros, impactando diretamente a dinâmica da cidade.
🔹 O crescimento de 38,8 % em edificações domiciliares entre 2010 e 2022 na Costa Verde, com um crescimento populacional significativamente menor, reforça que a expansão imobiliária não está sendo acompanhada por expansão populacional proporcional — padrão típico de cidades balneárias com foco em imóveis de veraneio ou uso parcial.
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